PDC-Abad Naluri: Revised Batu Kawan deal

This handout on the Batu Kawan deal was passed to me by a journalist. I think it is of public interest, so I am reproducing it here.

PDC has just renegotiated the 750-acre Batu Kawan land deal with Abad Naluri under the original principal agreement, which was signed in 2004, which should be seen together with the Penang Global City Centre project.

This vast stretch of Batu Kawan land, sold very cheaply to Abad Naluri in 2004, lies just next to the second Penang bridge site on the mainland and is now prime land. Read through the new terms below and share what you think.

Summary of pre 2008 and post 2008 deals (in .pdf format)

PENJUALAN TANAH DI BATU KAWAN KEPADA ABAD NALURI SDN. BHD.

LATARBELAKANG

Pada tahun 2002 Lembaga PDC telah meluluskan penjualan tanah seluas 750 ekar di Batu Kawan kepada Abad Naluri Sdn. Bhd. Surat perjanjian prinsipal telah ditandatangani pada 16 Januari 2004. Harga penjualan tanah pada masa tersebut ditetapkan pada kadar RM3.05 sekaki persegi bagi tanah yang belum ditambun dan RM4.00 sekaki persegi bagi tanah yang ditambun oleh PDC. Penetapan harga pada masa tersebut adalah lebih rendah daripada harga nilaian kerana Abad Naluri dikenakan syarat supaya membina lebih banyak rumah mampu milik dan 60% unit-unit perumahan dijual kepada pesara, kakitangan kerajaan dan bumiputera. Disamping itu, harga yang ditetapkan juga tidak merugikan PDC kerana lebih tinggi daripada kos PDC dan Abad Naluri juga akan menyumbang terhadap kos pembinaan infrastruktur-infrastruktur utama seperti jalan, dan kolam oksidasi. Penjualan tanah ini telah mendapat kelulusan Kementerian Kewangan Malaysia pada 17 Ogos 2006.

Mengikut perancangan asal Abad Naluri, kawasan 750 ekar ini akan dibangunkan secara berperingkat dan terbahagi kepada enam (6) parcel utama iaitu Parcel 1 (150 ekar), 2A (28.62 ekar), 2B (126.04 ekar), 3A (72 ekar), 3B (73.34 ekar) dan Parcel 4 (300 ekar). Parcel 1-3B yang seluas 450 ekar akan dimajukan dengan projek pembangunan bercampur yang terdiri daripada perumahan, perniagaan dan semua kemudahan yang berkaitan. Sementara Parcel 4 yang seluas 300 ekar akan dibangunkan dengan projek Penang International Equestrian Centre (PIEC).

Surat perjanjian jualbeli tanah bagi Parcel 1 dan 2A telah ditandatangani pada 16 Januari 2004 dan semua bayaran harga pembelian tanah telah dijelaskan sepenuhnya. Pada masa ini Abad Naluri sedang membina 1,044 unit rumah di atas Parcel 1 dan 2A di mana 330 unit (32%) adalah rumah kos rendah dan 259 unit (25%) adalah rumah kos sederhana rendah.

Sejak tahun 2008, Kerajaan Negeri, PDC dan Abad Naluri telah berbincang semula untuk menentukan hala tuju baru bagi projek yang dicadangkan di atas parcel-parcel yang belum ditandatangani perjanjian jualbeli iaitu Parcel 2B, 3A, 3B dan Parcel 4.

PENCAPAIAN RUNDINGAN PENJUALAN PARCEL 4

Hasil daripada rundingan yang dijalankan, akhirnya baru-baru ini semua pihak telah bersetuju untuk meneruskan menandatangani surat perjanjian jualbeli Parcel 2B dan Parcel 4. Beberapa persetujuan bersama yang dicapai adalah seperti berikut:-

i) Lokasi Parcel 4 dipindahkan ke bahagian utara laluan jambatan kedua Pulau Pinang. Pemindahan ini untuk memberi peluang kepada PDC bagi merancang kawasan perindustrian di Selatan Batu Kawan dengan lebih tersusun dan dengan keluasan yang lebih luas. Sebelum ini kawasan perindustrian Batu Kawan hanya seluas 750 ekar, namun dengan perancangan semula yang dibuat, keluasan kawasan perindustrian Batu Kawan telah menjadi 1,400 ekar. Dengan penambahan keluasan ini maka kawasan perindustrian Batu Kawan dapat menampung permintaan tanah perindustrian yang semakin meningkat daripada pelabur-pelabur luar negara dan dalam negara.

ii) Abad Naluri tidak akan meneruskan projek PIEC, sebaliknya tapak baru Parcel 4 akan dirancang dan dibangunkan dengan projek pembangunan bercampur. Oleh itu PDC dan Kerajaan Negeri yakin pembangunan Batu Kawan akan bertambah pesat dan lebih banyak projek-projek pemangkin akan dapat di bawa ke Batu Kawan.

iii) Abad Naluri juga telah bersetuju untuk membayar kepada PDC fee peningkatan nilai bagi Parcel 4 kerana pertukaran lokasi dan jenis pembangunan iaitu sebanyak RM22,500,000. Sekiranya ditambah dengan harga penjualan Parcel 4 yang ditetapkan pada kadar asal iaitu RM3.05 sekaki persegi (RM39,857,400), maka secara keseluruhannya PDC akan mendapat hasil penjualan Parcel 4 berjumlah RM62,357,400 (RM4.77 sekaki persegi) iaitu meningkat sebanyak 56% berbanding jumlah asal.

iv) Penjualan Parcel 4 juga dibuat tanpa ditambun iaitu berbeza dengan syarat asal di mana PDC perlu menambun 50% daripadanya (150 ekar). Pindaan syarat ini juga menjimatkan perbelanjaan PDC sebanyak RM26,136,000 di mana hasil daripada penjualan Parcel 4 merupakan penerimaan bersih kepada PDC.

v) Abad Naluri Sdn. Bhd. juga bersetuju untuk menyiapkan projek perumahan kos rendah dan sederhana rendah di atas Parcel 1 dan 2A selewat-lewatnya pada bulan Disember 2011. Syarat penyiapan projek rumah mampu milik ini sangat penting kepada Kerajaan Negeri dan PDC untuk menampung keperluan penduduk dan pembeli-pembeli yang telah menandatangani perjanjian jualbeli dengan pihak Abad Naluri Sdn. Bhd. dan menyelesaikan masalah perumahan rakyat.

Berdasarkan persetujuan yang dicapai di atas, maka pada 31 Mac 2011, PDC dan Abad Naluri Sdn. Bhd. telah menandatangani surat perjanjian jualbeli Parcel 2B dan 4. Abad Naluri juga telah menjelaskan bayaran 10% daripada harga pembelian kedua-dua parcel tersebut.

Sementara itu, pembelian Parcel 3A dan 3B juga akan diteruskan di mana surat perjanjian jualbeli akan ditandatangani selewat-lewatnya pada tahun 2013 nanti.

Oleh itu secara keseluruhannya, kawasan 750 ekar yang dijual kepada Abad Naluri akan dibangunkan sepenuhnya menjelang tahun 2021 nanti.